El coste de su hipoteca, al descubierto

Dependiendo de cómo se realicen las aportaciones adicionales a la hipoteca –ya sea ahora o en cualquier otra época del año–, las familias pueden estar dejándose hasta un 3% más en el abono de intereses a su entidad, sobre todo en los primeros años de esa hipoteca.

Estos préstamos no destacan precisamente por su sencillez: ni a la hora de contratarlos, porque las escrituras incluyen decenas de condiciones y requisitos; ni al comprobar cómo se va pagando esa deuda al banco. Primera premisa a tener en cuenta:el cálculo 'francés' (el más extendido) rige en el sistema financiero español. Y eso implica que, aun con la misma cuota durante años, al principio se pagan muchos intereses y a medida que pasa el tiempo se abonan menos, para ir amortizando más capital, que es lo que se debe.

Este 'sencillo' planteamiento es la clave para condicionar cualquier movimiento que realice. Pongamos un ejemplo estándar a partir de los últimos datos publicados por el INE en materia hipotecaria: el de un crédito de 135.420 euros contratado a 24 años con un interés TAEdel 2,5%: resultará una cuota próxima a los 626 euros al mes. Si el titular no realiza ninguna aportación adicional al cuadro de amortización inicial, cuando transcurran esos 24 años habrá devuelto al banco esos 135.420 euros que necesitaba para adquirir la vivienda;y, eso sí, otros 44.811 euros en intereses. Es decir, un plus del 33%. En total, ese crédito le habrá supuesto el abono de más de 180.000 euros.

Hasta aquí, todo razonable desde el punto de vista técnicamente financiero. Pero el titular de esa hipoteca puede recortar ese gasto en intereses si sabe jugar sus bazas con habilidad y si sus ingresos se lo permiten. En un contexto como el actual, en el que los tipos de interés se encuentran en mínimos y, por ahora, sin visos de que puedan incrementarse mucho, la mejor opción de amortizar pasa por quitarse de encima plazo a costa de mantener la misma cuota mensual.

Estas operaciones de amortización, tan habituales entre los hipotecados, ofrecen una doble opción, voluntaria y siempre que lo quieran los titulares: por ejemplo, cuando se aporte el dinero adicional a las cuotas mensuales correspondientes hasta alcanzar el límite fiscal del entorno de los 9.000 euros al año. Ese pago extra se puede hacer a costa de reducir meses del crédito –en la parte proporcional– o de recortar el recibo que le pasa el banco cada mes, manteniendo el número de meses intacto.

Una amortización que sirva para reducir la cuota supondrá un ahorro mínimo al mes, pero un coste más elevado de intereses al final de la vida de ese crédito. Si para el préstamo ejemplificado se aportan 1.500 euros antes de final de año y se recorta plazo del préstamo, con ese dinero se acortarán cuatro meses. Es decir, se finiquitará la hipoteca un cuatrimestre antes de lo pactado en la escritura. Esta simple operación supone que al final la cuantía abonada en intereses será de 43.595 euros. Es decir, unos 1.200 euros menos que hay que pagar al banco por habernos prestado ese dinero. Y eso, solo en un año. Si esa misma operación de amortización parcial se repite en varios ejercicios, el ahorro anual del 3% supondrá un pago de intereses cuantitativamente inferior a lo estimado en un principio.

No ocurre lo mismo si se amortiza a costa de recortar la cuota de la hipoteca manteniendo el plazo pactado a 24 años vista. El recibo mensual bajará unos 10 euros, sí. Pero el ahorro final en intereses apenas rozará los 500 euros, frente a los 1.200 euros que se salvarían si la amortización fuera sobre plazo. Esto es, casi tres veces menos. Y esa circunstancia, multiplicada por 24 años, implica una importante cuantía.

Esa misma estructura 'francesa' de la hipoteca puede servir para quienes están planteándose un crédito a tipo fijo o variable. A la hora de realizar los cálculos del coste, es necesario tener en cuenta que durante los primeros años de ese crédito, precisamente los que van a coincidir con una etapa como la actual con tipos en mínimos, se pagan muchos más intereses que hacia el final de vida de la hipoteca. Si ahora se asume un coste medio fijo o variable, hay que tener en cuenta que cuando comiencen a subir los tipos lo harán cuando ya se haya pasado la peor época del crédito en cuanto al pago de intereses, que es precisamente estos primeros años.