El Banco de España medita limitar los préstamos y los plazos máximos para devolver las hipotecas

El Banco de España está estudiando la posibilidad de imponer diferentes limitaciones a las condiciones de concesión de los préstamos bancarios, en especial los hipotecarios, en caso de que se materialicen riesgos, según se desprende de su Informe de Estabilidad Financiera de primavera, que ha publicado este 27 de mayo.

La entidad indica que estas «limitaciones a las condiciones de concesión de préstamos» son precisamente restricciones o reglas que se podrían aplicar a la hora de dar un préstamo, buscando que tanto el banco como el cliente estén más protegidos frente a futuros problemas económicos «y está evaluando su activación«, según recoge el documento.

«La activación de límites sobre las condiciones de concesión dependerá de la situación de los riesgos sobre la estabilidad financiera, del resultado de los análisis de coste/beneficio, y de la decisión que adopte el Banco de España sobre la conveniencia de establecer estos límites de forma estructural, en línea con el consenso internacional», explica el Banco de España.

El BdE indica que nivel de endeudamiento de los hogares es históricamente bajo y que existe una buena evolución de renta, empleo y riqueza, pero destaca que la carga financiera en torno a los niveles más elevados de la última década. Esto hace que los bancos no tengan en cuenta solo si sus clientes pueden pagar la cuota mensual de un préstamo hoy, sino que tiene en cuenta también cómo su situación podría verse afectada si la economía empeora.

En el capítulo 6 del Informe de Estabilidad Financiera, titulado Política Macroprudencial, estipula como límites a los criterios de concesión de crédito los plazos máximos de amortización o los topes a determinados ratios, como se indica en el documento.

El Banco de España también destaca el incremento del precio real de la vivienda por la fortaleza de la demanda en relación con la oferta. En este contexto, los indicadores de desequilibrios de precios en el mercado de la vivienda permanecen en niveles moderados, al tiempo que los criterios de concesión de crédito hipotecario se mantienen estables. Además, la calidad crediticia de los préstamos al sector privado en España mejoró en 2024, de manera que la ratio de dudosos se situó en diciembre de 2024 en el 3,2% y la de vigilancia especial en el 6,4%, 0,2 puntos y 1,2 puntos menos, respectivamente, que un año antes.

El Banco de España tiene la capacidad legal para establecer límites, con el objetivo de reforzar la estabilidad del sistema financiero, ya que esta potestad le fue otorgada por varias leyes en 2018 y 2019. Sin embargo, hasta mayo de 2025, el desarrollo de este marco no se debe a que se hayan observado señales de relajación en los estándares de concesión de préstamos por parte de las entidades bancarias en España.

¿Qué tipo de condiciones se podrían limitar? Principalmente, aquellas relacionadas con préstamos hipotecarios, que son una parte importante del crédito a los hogares. Por ejemplo, se podrían poner límites al importe del préstamo en relación con el precio de la vivienda (la ratio «Loan-to-Price» o LTP), al importe del préstamo en relación con el valor de tasación (la ratio «Loan-to-Value» o LTV), o al coste del servicio de la deuda en relación con los ingresos del hogar (la ratio «Debt Service-to-Income» o DSTI, o «Loan Service-to-Income» o LSTI). También podrían limitarse los plazos máximos para devolver las hipotecas. Estas limitaciones se aplicarían a las nuevas operaciones de crédito, tanto a hogares como a empresas.

Puedes leer el Informe de Estabilidad Financiera íntegro publicado por el Banco de España.

El Banco de España considera que la posibilidad de activar estas limitaciones es una herramienta importante de la «política macroprudencial». La activación de estos límites estaría justificada, en caso necesario, como respuesta a la situación de los riesgos sobre la estabilidad financiera. Los riesgos para la estabilidad financiera se definen como variaciones adversas en las condiciones económicas, financieras, físicas o geopolíticas que dificultan o impiden la función de intermediación financiera, con consecuencias negativas para la economía real. Las vulnerabilidades, por su parte, son condiciones que incrementan el impacto o la probabilidad de que estos riesgos se materialicen.

Actualmente, el Banco de España está trabajando en el desarrollo del marco para seguir y calibrar estos límites, y está evaluando si sería conveniente activarlos. Existe un consenso internacional creciente sobre la idea de tener este tipo de límites de forma estructural, es decir, que se mantengan activos en todas las fases del ciclo económico. Aunque la Junta Europea de Riesgo Sistémico (JERS) consideró en 2024 que la política macroprudencial en España era adecuada para los riesgos inmobiliarios identificados hasta entonces, recomendó al Banco de España que considerara introducir estos límites en el futuro para asegurar unos estándares de crédito adecuados.

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