Se vende pueblo con vecino (y por supuesto sin él)

«Se vende pueblo con vecino». Y desde luego también sin él. La idea de comprar un pueblo entero puede sonar a fantasía o a patrimonio inalcanzable, pero para Elvira Fafian es el día a día. Gerente de Aldeas Abandonadas, su empresa se dedica desde 1983 a la compleja tarea de gestionar la compraventa de pequeños núcleos rurales, aldeas y pueblos completos en España. Pueblos de pocas casas y fincas, generalmente a reformar, con excepciones que permiten vivir con mínimas inversiones. Los hay por menos de 100.000 euros, más baratos que una vivienda en cualquier ciudad española, y por encima del millón. Y generalmente tienen mucho terreno y posibilidades.

La mayoría de los pueblos, aldeas o conjuntos de casas que se venden son propiedades privadas y particulares, que en muchísimas ocasiones son el resultado de herencias familiares. «Mucha gente ha heredado esas edificaciones», explica Elvira, que subraya que a partir de la tercera generación, «la gente ya no tiene ese apego que tenía antes de quedarse en el pueblo», lo que facilita la decisión de vender. También hay promotores que adquirieron pueblos para actividades turísticas que no prosperaron.

Y se ha llegado a vender un pueblo con vecino incluido. Elvira lo confirma: «Sí, sí, Se vende el pueblo con un vecino». Esto ocurre cuando no se llega a un acuerdo sobre el precio de su vivienda con el vecino existente, que a menudo busca la mejor oferta. Un pueblo de Guadalajara está ya «reservado» y se ha vendido «por menos de 150.000 €». Elvira asegura que «el vecino continuará en el pueblo, no pasa nada», ya que suelen ser personas mayores y la oferta del comprador del pueblo suele ser mucho más atractiva. Eso sí, es importante destacar que «las iglesias son de Patrimonio y los cementerios es una concesión», por lo que no se venden.

Pero este caso es una excepción. La norma general es la venta de un conjunto de casas, en ocasiones abandonadas o destruidas, o una aldea. Las familias, por ejemplo, buscan «algo muy baratito para que ellos puedan recuperar», viviendo en una casa y trayendo a otras familias para ayudar en la rehabilitación. Un factor común es el deseo de «vivir más en un entorno rural» y el acceso a servicios básicos como el agua. Y en muchos casos es más barato comprar que reformar.

Si el perfil del vendedor es el de un heredero, el del comprador es mucho más variado. Familias, grupos de jóvenes, empresarios, fondos de inversión... Y en los últimos tiempos las ventas se realizan también de forma online. «Se ha hecho, sí, hay una aldea que que se ha vendido online y no hemos hecho ni una visita y se ha vendido un día para otro». Compradores de lugares como «Estados Unidos, Holanda, Suiza» contactan tras ver las propiedades y se lanzan sin dudar. «Oye, me he fijado en esto, esto es real, lo estáis vendiendo con este precio, ¿esto existe?», cuenta Elvira que les dice. «Nosotros le mandamos vídeo, le mandamos fotos y dicen, 'La reservo online sin verla'».

El rango de precios para adquirir una aldea o un pueblo es amplio, oscilando «entre 100.000 € y el entorno de 1 millón, 1 millón y medio de euros». Elvira recuerda que Bárcena de Bureba, en Burgos, es el pueblo más grande que han vendido, con «unas 13, 14 edificaciones» (en su día se habló de hasta 62, muchas derruidas), Iglesia, puente medieval y media docena de fincas de cultivo (unas seis hectáreas de extensión) por «sobre 200 y pico mil euros». Lo compró un matrimonio holandés que quería recuperarlo como una ecoaldea para revitalizar esta comarca situada al sur de la provincia de Burgos, a unos 40 kilómetros de la capital.

Elvira diferencia entre «pueblos» (ya constituidos como tales) y «aldeas» (más pequeñas, con 3 o 4 casas, que pertenecen a un municipio más grande pero tienen su propio nombre y encanto). En Cataluña hay un pueblo con «14, 15 edificaciones también con 80 hectáreas de terreno que vale 280.000 €», y en Pamplona puede alcanzar «1 millón de euros». «Los precios siempre se están negociando y bajando».

Pero su punto fuerte es el norte de España, en especial Galicia, Asturias y Cantabria, zonas con una alta implantación rural. Hay ayudas significativas para la recuperación de aldeas en Galicia y Asturias, así como en Castilla y León, y Elvira pone ejemplos concretos de revitalización en «la Mariña de Lugo, el Valle de Eo», donde aldeas han vuelto a tener población, incrementado el número de niños, y que en algunos casos se han orientado al turismo.

En la Comunitat Valenciana «no hay mucha actividad» en cuanto a propiedades en venta, pero sí que «está viniendo mucho valenciano a comprar», en especial propiedades en Asturias porque buscan «vivir más en un entorno rural» y valoran especialmente el «acceso al agua».

La venta de un pueblo, aunque suene sencilla, es un proceso «muy complejo». No es una transacción inmediata; Elvira señala que «Nos podemos echar 6 meses recabando la la» información y papeleo. Una de las principales dificultades radica en la documentación y las lindes: «Tenemos que mandar el ingeniero, el topógrafo, porque no no coinciden los metros, las lindes de las propiedades, está el vecino que se ha apoderado de unos metros más». Además, es crucial «separar lo que es común y lo que es privativo», ya que elementos como «las fuentes, y en las calles son del ayuntamiento, el alumbrado» no se venden con la propiedad privada.

La compraventa de estos núcleos es inicialmente una compra privada. Sin embargo, el papel de los ayuntamientos es fundamental una vez que los nuevos propietarios desean rehabilitar y desarrollar proyectos. «Entonces entra en el Ayuntamiento, entra el Ayuntamiento en darle servicios de alcantarillado, alumbrado y asfaltar los caminos y todo lo que es aceras, las fuentes y todo». Además, las diputaciones pueden ofrecer subvenciones o ayudas a través de los ayuntamientos para la recuperación de las aldeas, especialmente si se presenta un proyecto concreto, como uno ecológico o un negocio local.

La respuesta de los alcaldes es variada. «Hay algunos que están encantados de la vida», especialmente porque la rehabilitación de propiedades abandonadas aumenta el IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) que recauda el ayuntamiento. Sin embargo, otros ayuntamientos pueden poner «todas las pegas posibles» si el coste de proporcionar servicios (como la recogida de basura o el acceso de camiones) supera la recaudación, aunque Elvira asegura que «la mayoría están contentos, no hay ningún problema».

Elvira detalla que su gestión es integral y que asumen un riesgo considerable: «Nosotros no cobramos un duro hasta que no arreglemos los papeles». Su equipo se encarga de «poner de acuerdo a las familias, a los de que vende, las asesoramos, le ayudamos, le hacemos tema fiscal, porque también tienen que pagar hacienda, tienen que tributar el que compre, el que venda». Esta dedicación es clave para superar las barreras iniciales que impiden a los propietarios invertir en el papeleo necesario: «Si yo voy a a una persona que son cuatro y le tengo que decir que ya desde el minuto cero tienen que me invertir 3.000 € para mover cuatro papeles, me van a decir, 'Pues mire, oiga, que se quede allí'».

Otro obstáculo importante es la despoblación y la falta de arraigo. Elvira lamenta que muchos jóvenes de zonas rurales se ven obligados a marcharse por falta de oportunidades y ayudas para independizarse o acceder a vivienda. Además, la falta de empadronamiento de los nuevos compradores es un problema: «La mayoría de veces la gente no te no se empadrona y entonces no existen, claro». Esto afecta la visibilidad de la población real y el acceso a ayudas.

Para Elvira Fafian, la compraventa de pueblos va más allá de una transacción inmobiliaria. Su visión es la de «darle una oportunidad de vida a estas aldeas y que venga gente a los municipios y que venga a hacerle compañías a otras gente que venga». Este enfoque social es tan fuerte que han rechazado «muchas operaciones» si los compradores no «encajan en lo rural». Es fundamental que los nuevos habitantes se «adapten a las circunstancias de cómo está el tema de la de vivir en una aldea», respetando la historia y las costumbres locales, como que «las vacas no pueden pastar hasta ahora, los perros no pueden estar sueltos».

Elvira, que proviene del medio rural, comprende profundamente esta necesidad de adaptación. Aboga por ayudar a la gente joven que quiere quedarse en el campo, facilitándoles el acceso a la vivienda y otras necesidades, para combatir la despoblación. Además, insiste en la importancia de que los compradores se empadronen: «Usted ha invertido ahí, tiene que empadronarse, usted tiene que existir, tiene que, que para eso, para pedir ayudas, para todo, eso hay que empadronarse». Todo con el objetivo de reanimar la vida en la España vaciada, defendiendo el respeto por su esencia.

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