El encarecimiento de precios mantiene hinchada la burbuja del alquiler de vivienda

Una pareja observa las ofertas de casas en el escaparate de una inmobiliaria. / m. cecilio
Una pareja observa las ofertas de casas en el escaparate de una inmobiliaria. / m. cecilio

Encadena ya casi dos años seguidos con alzas de dos dígitos, que empujan la rentabilidad de estas inversiones al 11%

J. A. BRAVO MADRID.

Los expertos vienen negando hace meses que el sector inmobiliario esté viviendo una burbuja -el último fue esta semana el Banco de España-, y al menos en la compraventa de viviendas la estadística parece darles las razón pues le restaría aún un tercio para recuperar, tanto en operaciones como en precio, los niveles previos a la crisis que, por otra parte, no se ven deseables. Y lo mismo en los préstamos hipotecarios -las familias han reducido su deuda financiera un 20%-. Pero, ¿qué pasa con el mercado de alquiler?

Pues aquí pocos son igual de tajantes. Las cifras apuntan más bien lo contrario, esto es, que si no burbuja al menos sí se podría hablar de precios hinchados ante una oferta reducida de viviendas en arrendamiento en comparación con la demanda, y que las condiciones económicas del país -una tasa de paro aún elevada, del 14,6% al cierre del tercer trimestre según el INE, junto a unos sueldos medios prácticamente congelados, sin recuperar el poder adquisitivo perdido en la crisis- han impedido que todavía parte de ella se decante por comprar una casa.

Por ese «desajuste» entre oferta y demanda Fernando Encinar, jefe de Estudios del portal inmobiliario Idealista, niega tal burbuja «pese a la creencia generalizada» en sentido contrario. «Por definición no puede existir en un mercado como el del alquiler» -sostiene-, ya que ese tipo de especulación «solo se da cuando se compran activos (viviendas, 'bitcoins', tulipanes o cualquier otro tipo) a un precio superior a los fundamentales por la simple expectativa de una fuerte revalorización a corto plazo».

La Comunitat está entre las autonomías con más arrendamientos y más rentables de España

Argumenta para ello la aparente desaceleración de los precios de los arrendamientos este año -incluso, según sus datos, hubo algunos pequeños descensos en septiembre-, pero lo cierto es que no han dejado de crecer. La única diferencia es que la tasa interanual ha cambiado poco desde enero, y aún así es tres puntos mayor que la de hace doce meses.

En el mercado del alquiler, sin embargo, existe una estadística de precios oficial muy limitada -el INE da mensualmente de forma escueta el dato de subida, un 1,4% hasta noviembre, la mayor desde 2010- y cada portal grande tiene la suya. Además, los propios bancos y fondos de inversión manejan informes propios a través de sus firmas especializadas en 'ladrillo' como, por ejemplo, Servihabitat para CaixaBank (que tiene el 49%) y el fondo TPG (que posee el otro 51%). Según el último de esta consultora, el mercado de arrendamiento seguirá encareciéndose, «pero con la previsión de que lo haga con crecimientos más moderados que hasta el momento», de uno a dos puntos en los seis próximos meses sustentado en los incrementos más fuertes en las grandes ciudades y sus áreas metropolitanas, así como en los principales mercados costeros.

Donde sí se encuentran diferencias mayores es en el precio por regiones. Así, para una vivienda tipo de entre 80 y 90 metros cuadrados -ocho de cada diez viviendas alquiladas en España tienen entre 46 y 105 metros cuadrados- en Madrid se pagarían 1.220 euros, por 1.170 en Baleares y 960 en el País Vasco. Un escalón por debajo aparece Cataluña con 750 euros, seguida de Canarias con 720, Andalucía 630 euros y Comunidad Valenciana 610. En el extremo opuesto aparecen Extremadura con 350 euros, Castilla-La Mancha con 400, Castilla y León 470 euros y La Rioja otros 480 euros.

Volviendo a los parámetros generales, desde principios del año pasado no habido trimestre en que el precio del alquiler no subiera a un ritmo de dos dígitos, según la estadística del portal Pisos.com. En el primero de 2017 lo hizo un 10,3% para terminar el año creciendo un 13,1%. A comienzos de 2018 trepó al 15,6% y, tras una pequeña moderación, de junio a septiembre se elevó un 16,1%.

«Encontrar un piso que solo comprometa un porcentaje razonable de los ingresos mensuales se está convirtiendo en la excepción», al menos en grandes urbes como Madrid o Barcelona. Así lo afirma Ferran Font, director de Estudios de Pisos.com, quien constata que «muchos inquilinos renunciaron hace tiempo a vivir en distritos céntricos, pero el problema es que en las periferias también escasean las ofertas con una relación calidad-precio que sea sensata».

Parque de vivienda social

Detrás, apunta, está que el mercado «no alimenta su inventario con la velocidad que debería» -aún así existen 105.000 viviendas en alquiler disponibles, un 7% más que hace un año-, dado la demanda crece más rápido por el bloqueo de las licencias de obra nueva en el mercado de ventas y el «agotamiento» del 'stock' de segunda mano. Por ello, reclama, «hay que pasar a la acción y crear un parque de vivienda en alquiler abundante, de calidad y a precios ajustados a los sueldos». Pero Encinar piensa que llegará tarde, probablemente «cuando ya no exista el problema», pues las primeras 5.000 de las 20.000 viviendas públicas de alquiler promovidas por el Gobierno no estarán listas «antes de tres o cuatro años».

Tampoco parece claro que llegue a intervenir en los precios del alquiler, algo que pactó con Podemos para su apoyo al proyecto de Presupuestos del Estado 2019. El ministro de Fomento, José Luis Ábalos, dijo ayer -tras aprobar la extensión de los contratos y sus prórrogas, junto a la limitación de las garantías económicas exigidas por el arrendador- que es un tema «complejo» aunque «eventualmente se podría incluir» en 2019 según avance el acuerdo para aprobar las cuentas públicas.

Ese aplazamiento llega tras los avisos de los fondos de inversión -y en parte de Competencia (CNMC)- de que cualquier movimiento así podría vulnerar el libre mercado, a lo que los primeros responderían reduciendo sus inversiones. Para ellos, y también los particulares, poner en alquiler una casa viene siendo muy rentable. Según el Banco de España, un 4,2% el año pasado -no ha bajado del 4% desde 2015- y casi el triple con la variación de precios -10,9% el segundo trimestre, frente a un 11,4% en 2017 y un 8,8% en 2016-, muy por encima de la Bolsa -casi -10%- y los bonos del Estado -solo un 1,5%-.