España necesita construir 200.000 viviendas al año, el doble de lo que se edifica

El estudio subraya que desde 2021 se está produciendo en España un desajuste importante entre la oferta de vivienda y la demanda del mercado de tal forma que la oferta de vivienda nueva (en torno a 100.000 viviendas por año) es notablemente insuficiente ya que se crean al año unos 250.000 nuevos hogares, lo que deriva en un tensionamiento del mercado que presiona los precios al alza y dificulta el acceso a la vivienda, en particular a los jóvenes y a colectivos vulnerables. Por ello, reclama medidas que incentiven la oferta.

Aniceto Zaragoza y Ramón Ibáñez explican que en el desacople entre oferta y demanda de vivienda inciden también la falta de una localización adecuada de las viviendas vacías que podrían salir al mercado, su estado de conservación que requeriría de una rehabilitación importante y una demanda de vivienda como segunda residencia muy significativa y creciente, de al menos 60.000 viviendas por año. Los autores concluyen que en los últimos años deberían haberse iniciado al menos 100.000 viviendas nuevas adicionales por año, cifra que podría elevarse hasta las 150.000 unidades si no existieran demasiadas restricciones.

Sin un aumento significativo de la construcción de nuevas viviendas, la accesibilidad continuará deteriorándose, afectando en especial a los jóvenes y a las familias de ingresos medios y bajos. Ante la evolución prevista de la población en España y, en particular, la creación de nuevos hogares en los próximos cinco años, las necesidades de vivienda nueva aún serán muy elevadas, entre 175.000 y 200.000 por año. A partir de 2032, las necesidades se relajarían paulatinamente hasta una cifra similar a la actual, en torno a 100.000, en 2037.

Por otro lado, en el estudio también se avisa de que las intervenciones públicas, si no se diseñan y ejecutan cuidadosamente, pueden distorsionar el mercado, desalentar la inversión privada y no alcanzar los objetivos de accesibilidad y asequibilidad esperados. Aunque se reconoce que la colaboración público-privada, junto con una planificación urbana eficaz, será fundamental para asegurar un acceso equitativo a la vivienda.

En la medida en que el problema de la vivienda en España es la escasez de oferta, los incentivos fiscales o los avales, al centrarse en la demanda, tendrán una eficacia reducida y un coste para las arcas públicas, al tiempo que tenderán a agravar las desigualdades.

El coordinador del estudio, Santiago Carbó, afirma que «la combinación de una gestión eficaz del suelo urbanizable, la construcción y rehabilitación de viviendas asequibles, la regulación adecuada del mercado de alquiler y el desarrollo de políticas de financiación sostenibles contribuiría a un mercado inmobiliario más equilibrado y justo».

Uno de los nudos gordianos del desequilibrio del mercado de vivienda es el suelo construible. Patricia Sánchez y Raymond Torres recuerdan que, si bien España es el segundo país en extensión de la Unión Europea, y uno de los menos densos en términos de población, la falta de suelo disponible para la edificación es uno de los principales problemas. Las trabas administrativas y la lentitud de los procesos de concesión de suelo contribuyen a esta situación. Otro escollo radica en la cesión a la inversión en vivienda libre de terrenos inicialmente destinados a vivienda protegida.

La aprobación del proyecto de Ley del Suelo permitiría reducir la inseguridad jurídica y desarrollar nuevas actividades de construcción de vivienda, señalan.

La percepción de escasez de mano de obra también puede actuar como un desincentivo. La falta de mano de obra en el sector de la construcción es preocupante porque puede ralentizar la creación de oferta de nuevas viviendas.

También el mercado de alquiler necesita una atención particular. El informe concluye que su regulación no debe ser distorsionadora, sino buscar un equilibrio que proteja a los inquilinos sin desalentar a los propietarios. Además, la creación de un entorno regulatorio estable y predecible puede fomentar la inversión en el mercado de alquiler, aumentando así la oferta de viviendas de alquiler a precios asequibles.

Por su parte, La Federación Nacional de Asociaciones Inmobiliarias (FAI) quiere extender los avales del Instituto de Crédito Oficial (ICO) al mercado del alquiler para dotar de seguridad a los pequeños propietarios frente al impago de renta y ante la actual demora en los procesos judiciales de desahucio. Desde FAI, consideran que la implementación de un aval público exprés para alquileres proporcionaría cobertura y seguridad tanto a propietarios como a inquilinos, complementando o sustituyendo las pólizas de alquiler existentes. Además, subrayan que se reduciría el riesgo por impago, incentivaría a más propietarios y evitaría que haya más fuga de arrendadores hacia otras modalidades de alquiler o retirada de inmuebles para arrendar.

Para el presidente de FAI, José María Alfaro, esta medida debería complementarse con otra como la generación de oferta mediante la creación de una línea de ayuda para la rehabilitación de viviendas que sean destinadas al alquiler de vivienda de larga estancia, cambios normativos e incentivos y bonificaciones fiscales. La oferta de alquiler de larga temporada ha caído un 37,2% mientras que la demanda ha aumentado un 20«, según datos de esta federaciçon obtenidos de las agencias inmobiliarias.

«El desequilibrio evidente entre oferta y demanda de vivienda habitual ha provocado una tensión sin precedentes en los últimos 40 años, con una paulatina retirada de oferta y un incremento de los precios de renta tres y cuatro veces por encima de la inflación en los últimos cinco años», asegura Alfaro.