La ley aclara si la comunidad de vecinos puede prohibir la actividad de pisos turísticos en el edificio

El pasado 3 de abril de 2025 entró en vigor la reforma del artículo 7 de la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre Ley de Propiedad Horizontal que afecta a todas las comunidades de vecinos de España. Desde dicha fecha, cualquier propietario que quiera destinar su vivienad al alquiler turístico necesita la aprobación previa de la comunidad de propietarios del edificio. Una medida recogida en la Ley Orgánica de Eficicencia de la Justicia que busca mitigar los conflictos vecinales.

Cabe recordar que hasta el momento las comunidades de propietarios podían limitar los alquileres de uso turístico. No obstante, con la nueva normativa el propietario necesita el respaldo de al menos tres quintas partes de la comunidad. En caso de no conseguirlo, se podrá proceder al cese de la actividad y, en caso de incumplimiento, emprender acciones legales contra el dueño de la vivienda, que se expone a sanciones que pueden alcanzar los 600.000 euros, dependiendo de la comunidad autónoma en la que se encuentre la vivienda.

Para que una comunidad de vecinos pueda tomar la decisión de prohibir o permitir pisos turísticos en su edificio, deberá convocar una junta de propietarios en la que se someta a votación la medida. Aunque no existe un plazo específico para la celebración de estas juntas, normalmente se llevan a cabo en reuniones ordinarias anuales o en juntas extraordinarias cuando así lo solicite un porcentaje determinado de propietarios.

En caso de que un propietario alquile su vivienda con fines turísticos sin la autorización de la comunidad, los vecinos tienen varias opciones para actuar. En primer lugar, pueden presentar una denuncia ante el ayuntamiento, ya que los consistorios tienen competencias sobre el uso del suelo y pueden imponer sanciones. También pueden dirigirse a la administración autonómica, que regula el sector turístico y puede sancionar a los propietarios que incumplan la normativa.

Hasta ahora el artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal señalaba que «el acuerdo por el que se limite o condicione el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos…requerirá el voto favorable de las tres quintas partes del total de los propietarios que, a su vez, representen las tres quintas partes de las cuotas de participación…».

La imprecisión terminológica empleada obligaba a doctrina y jurisprudencia a interpretar si el concepto «limitar y condicionar» era extensible a «prohibir». Una cuestión que ya resolvió el Tribunal Supremo en una sentencia el 3 de octubre de 2024, cuando dictaminó que se podían prohibir los pisos turísticos en una comunidad por mayoría de los mencionados anteriormente tres quintos.

Con la nueva regulación se precisa más e incluso señala que «el acuerdo expreso por el que se apruebe, limite, condicione o prohíba el ejercicio de la actividad a que se refiere la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos…».

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