Los nuevos veranos en las fincas rústicas de Valencia
El Covid y el mercado inmobiliario, las claves. «Los niños se bañan en la balsa, juegan al aire libre...», cuenta Germán, que pagó 25.000 euros por «una caseta» en Sueca | La provincia lidera las compraventas en España
Muchos valencianos o enamorados de la Comunitat han metido en un cajón el sueño del apartamento en la costa. O el del chalet. El mercado inmobiliario, asfixiante, obliga a explorar alternativas y nuevos formatos. Dentro de las actuales tendencias, hay una especialmente ostensible. Se trata de la adquisición de fincas rústicas como segunda residencia, quedando en un plano completamente secundario la producción agrícola. Es decir, un lugar para el esparcimiento de mayores y pequeños mientras preocupa la falta de relevo generacional entre los campesinos. Las estadísticas colocan a Valencia como la provincia española donde se llevan a cabo más operaciones de este tipo. Y hay comarcas donde se acentúa. La demanda se ha disparado en el Valle de Ayora y el Camp de Morvedre. La Ribera Baixa es otra de las zonas situadas entre las primeras posiciones. Ahí, concretamente en Sueca, Germán Rodríguez ha comprado un terreno con una pequeña construcción donde su familia disfruta de fines de semana y festivos respirando el aire de la Albufera.
«Le estamos dando un uso recreativo. Queríamos algo para pasar el día o el fin de semana, que los críos estén distraídos, hacer la paella o la torrà, plantar cuatro tomates... Los niños se bañan en la balsa, juegan un rato al aire libre... Y como no estamos lejos de la playa, a veces nos acercamos a Cullera o al Perelló», cuenta Germán, cuya primera residencia se encuentra en Alaquàs. Tiene dos hijos mellizos de ocho años.
En su finca de Sueca, no falta la barbacoa. En este caso, portátil. Germán ha realizado una inversión contenida en la finca. Destinó 25.000 euros a la compra de dos parcelas contiguas, cada una perteneciente a un heredero.
Los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE) son rotundos. Analizando el número de operaciones de compraventa de fincas rústicas en la provincia de Valencia en el primer trimestre del año, 2025 se ha convertido en el año más intenso desde que estalló la crisis en 2008. Se han firmado 2.926 operaciones durante los pasados meses de enero, febrero y marzo. Para encontrar un balance igual o superior, hay que remontarse a 2007, cuando se llegó a 3.164.
El Covid supuso un clarísimo punto de inflexión. A partir de 2020, se produjo una potente tendencia al alza. «Como no se podía salir de casa, ha habido un boom de fincas tras la pandemia. La gente se volvió loca con los terrenos», comenta Germán. Además, ve en su parcela un plan B como estilo de vida: «Si tienes un campo y lo cuidas, no te va a faltar de comer si las cosas se ponen muy mal. Siempre lo tengo ahí».
Germán cuenta con unos 9.000 metros cuadrados dentro del Parque Natural de la Albufera: «Esto se ha quedado como una isla rodeada de arrozales». Las tareas de mantenimiento se centran en la labranza y la limpieza del campo y la balsa.
Ha instalado una depuradora para poder emplear la balsa como piscina. Paga el derecho de riego, por lo que dispone de agua durante la temporada de cultivo del arroz, es decir, entre abril y octubre aproximadamente. Al mismo tiempo, tiene instaladas dos pequeñas placas solares: «Con eso nos sobra para lo poco que gastamos». La edificación alcanza los 50 metros cuadrados y ya ha realizado algunas mejoras: «Está escriturada y legalizada. Tenemos dos sofás cama y a veces nos hemos quedado a dormir. Mi idea es ir arreglándola e ir haciendo alguna habitación».
Su parcela se encuentra en zona protegida: «La compré sabiendo que no se puede construir. Hay gente que pone una caravana o una mobil home, pero algunos Ayuntamientos no dejan hacer nada. Tal y como se está poniendo el coste de la vida, que encima estén poniendo trabas a la hora de vivir en el campo...».
Valencia se sitúa muy por encima del resto de provincias en cuanto a compraventas registradas. En marzo hubo 973, por delante de las 709 de Ciudad Real, las 606 de Zaragoza y las 559 de Murcia. Según los datos aportados por el portal especializado Cocampo, las comarcas cuyos anuncios generan más interés son el Valle de Ayora, el Camp de Morvedre, la Ribera Alta, la Hoya de Buñol, Utiel-Requena y la Ribera Baixa.
Regino Coca, fundador del portal Cocampo, subraya el papel de las microfincas que surgen a partir del reparto de las herencias
Regino Coca fundó Cocampo en 2022 y da algunas claves: «Tanto en la Comunitat como en parte de la costa española, la subida de precios del inmobiliario urbano está haciendo que muchos compradores vean una oportunidad en el rústico. Los herederos están desconectados y venden las fincas. Y como son varios hermanos o parientes, se divide. Eso da lugar a las microfincas. No pueden ser rentables para agricultura y ganadería. En cambio, si tienes una pequeña casa de aperos o construcción o si eres un valiente y quieres ir al Ayuntamiento para pedir que te autorice construir, la puedes acabar reconvirtiendo en una casa de veraneo básicamente». El economista y abogado disecciona los perfiles de los interesados: «Actualmente, tiene que ver más con personas mayores, jubilados europeos, o personas de mediana edad de Latinoamérica que buscan una inversión en España».
Juan Prados, fundador del portal Fincalista, observa «un cambio en el perfil y las motivaciones de los compradores» y profundiza en otro factor: «El auge del teletrabajo y la búsqueda de una vida rural más sostenible y conectada con la naturaleza». Habla del impacto del Covid: «Desde el inicio de la pandemia en 2020 y, especialmente, durante los últimos tres años, numerosas familias y profesionales con capacidad de teletrabajar han replanteado sus prioridades residenciales».
Justo Pascual, presidente de la sección inmobiliaria del Ilustre Colegio de Abogados de Valencia (ICAV), lanza una advertencia: «En la provincia de Valencia, adquirir una finca rústica puede ser una buena inversión, pero solo si se analiza con detalle su clasificación urbanística, su legalidad y sus posibles limitaciones. Hay que conocer el plan urbanístico del municipio, los planes territoriales y asegurarse de que el uso deseado sea legalmente viable». Y ahonda en el reglamento general que envuelve a las casas de campo, aunque hay Ayuntamientos más condescendientes que otros.
Si la construcción es legal y está inscrita, el comprador puede usarla con fines recreativos, pero Pascual apostilla: «Siempre que no la conviertas en tu residencia habitual. Esto puede conllevar inspecciones si hay denuncia».
Por otro lado, si la construcción no está regularizada pero tiene una antigüedad superior a los seis años, ya no puede ser demolida aunque se encuentre fuera de la normativa actual: «Puedes comprarla, pero no podrás ampliarla ni reformarla libremente, y no siempre puedes escriturarla ni hipotecarla. Algunas se pueden regularizar mediante declaración de obra antigua, pero no equivale a legalización total. Aun así, el uso recreativo es tolerado si no hay denuncias ni nuevos incumplimientos».
Y a la hora de urbanizar en una finca, las limitaciones son rigurosas. Fuera del uso agrícola, ganadero o forestal, la vía legal para construir en suelo rústico en la Comunitat pasa por las Declaraciones de Interés Comunitario (DIC). Las DIC se otorgan para actividades de índole empresarial, turística, social, educativa, sanitaria, energética… Es decir, cuando existe interés público o económico. Quedan excluidas, por tanto, las viviendas residenciales salvo que formen parte del proyecto autorizado.
Para obtener la licencia para construir una casa en el campo, la justificación tiene cuatro patas. «Que se trata de una vivienda vinculada a la explotación agrícola, ganadera o forestal; que la finca es productiva y cumple los requisitos de superficie mínima, normalmente 10.000 metros cuadrados; que presentas un proyecto técnico agrario que demuestre que necesitas vivir allí para desarrollar esa actividad; y que se trata de una explotación viable y real, no simulada», concluye Pascual.
Propiedades prémium en la Toscana Valenciana
Dentro de las perspectivas de mercado, Juan Prados subraya la visible revalorización de la conocida como la Toscana Valenciana. En estos casos, influyen factores como el atractivo paisajístico o el potencial turístico/agroecológico. Se trata de fincas históricas entre viñedos y olivares que han sido restauradas convirtiéndose en propiedades prémium cuyos precios «oscilan entre los 600.000 y los 1.300.000 euros, pudiendo superar los dos millones si incluyen terrenos en explotación». Atraen, fundamentalmente, a compradores europeos de Francia, Países Bajos, Alemania y Bélgica.
Precisamente, en 2024, la Comunitat batió su récord histórico de tierras dejadas de cultivar al alcanzar las 176.446 hectáreas, según los datos de un estudio de AVA-ASAJA a partir de la encuesta Esyrce del Ministerio de Agricultura. «Nuestros políticos deben pasar de las palabras a los hechos y poner en marcha una hoja de ruta consensuada que permita garantizar una sostenibilidad económica de las explotaciones agrarias», añaden desde la asociación valenciana.
El abogado Justo Pascual avisa de la necesidad de analizar detenidamente «la clasificación urbanística y la legalidad» de la finca
Crece la cantidad de campos abandonados por la falta de relevo generacional. «Esto evidencia que la ley de la huerta no ha servido ni para defender la huerta, ni para defender al agricultor. Que fincas agrícolas con grandes terrenos pierdan su uso para darle una utilidad más recreativa es solo una evidencia más de que la mancha marrón de los campos abandonados continua multiplicándose. Y seguirá así mientras haya crisis de rentabilidad y los jóvenes no vean en el campo una actividad atractiva, viable y homologable a cualquier otro ámbito económico. Somos cada vez más el farolillo rojo de España y probablemente de Europa», lamentan desde AVA-ASAJA.
Regino Coca reflexiona sobre este dilema: «Nos encantaría que el campo se utilizase para un fin agrario. En muchos casos, estamos transformando o urbanizando de manera no controlada zonas que deberían ser de uso agrario. En ese sentido, me gustaría que hubiese más regulación. Por otro lado, es la opción para dinamizar la economía de zonas rurales que estaban en una situación deprimida. La costa no tiene el problema de la España vaciada, pero sí hay zonas de interés con menos actividad y prosperidad en las que estas nuevas adquisiciones de fincas más pequeñas de recreo dan vida al pueblo». La crisis del sector agrícola y el grave problema de la vivienda confluyen en un mismo fenómeno.
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