Edificios de alto riesgo

Edificios con más de medio siglo de antigüedad en Valencia. / Irene Marsilla/
Edificios con más de medio siglo de antigüedad en Valencia. / Irene Marsilla

La mitad de los edificios de la Comunitat tienen por lo menos 50 años

Bajantes taponadas, filtraciones que causan humedades, cornisas con riesgo de desprendimiento y hasta aluminosis. La crisis económica, la reducción del poder adquisitivo de las familias valencianas y una cierta dejadez tanto de la Administración como de los propietarios de viviendas ha comenzado a afectar seriamente al correcto mantenimiento de los edificios de la Comunitat, sobre todo el de los más antiguos, que sistemáticamente incumplen la obligación de someterse a las denominadas inspecciones técnicas de edificaciones (ITE) que garantizan su integridad, seguridad y salubridad.

Tal y como fijó la Ley Urbanística Valenciana (LUV) en 2005, todos los edificios con una antigüedad superior a 50 años «deberán promover, al menos cada cinco años, una inspección a cargo del facultativo competente para supervisar su estado de conservación».

Sin embargo, en la Comunitat la cantidad de inmuebles de esta edad que están superando las obligadas inspecciones es ínfima, según alertan desde el Colegio Territorial de Arquitectos de Valencia, desde la empresa ITE Valencia, una de las más representativas del sector, y hasta desde el Colegio de Administradores de Fincas de Valencia y Castellón. Este incumplimiento, según explicaron, está acelerando el deterioro de dichas edificaciones por falta de mantenimiento y poniendo en riesgo tanto a sus residentes como a terceros.

«Se ha levantado mucha vivienda en los últimos años, pero 50 años de vida, para la construcción, es muy poco. Además, debemos tener en cuenta que hay pueblos que casi todas sus viviendas tienen más de medio siglo. Por ello, calculamos que, en la Comunitat, alrededor de la mitad de los edificios tienen esa edad o la superan», explicó a LAS PROVINCIAS el presidente del Colegio Territorial de Arquitectos de Valencia, Luis Sendra. Extrapolando datos nacionales, el porcentaje de viviendas que superan el medio siglo de vida es mayor al 35 por ciento. Por tanto, de los 3,1 millones de domicilios existentes en la Comunitat, entre 1 y 1,5 millones, aproximadamente, se encuentran en edificios con 50 años o más.

De este grupo, según Sendra, «es testimonial los inmuebles que pasan la ITE, diría que menos de un 1 por ciento», precisó el representante de los arquitectos. «Ni los edificios públicos tienen la ITE pasada», añadió.

Sólo uno de cada cuatro

En esta línea se manifestó también el director técnico de ITEValencia.com, Jesús Primo. «De los pocos que vienen a preguntar por las inspecciones, sólo uno de cada cuatro acepta que la hagamos. Los otros, al conocer que hay que pagar, y que existe la posibilidad de que se detecten patologías que haya que reparar, deciden posponer la actuación», señaló. Primo, además, alerta de que «tampoco existe un registro administrativo de los edificios que sí pasan la inspección».

La presidenta del Colegio de Administradores de Fincas de Valencia y Castellón, María Cruz Zabal, pese a no contar con datos oficiales, aseguró también que «es cierto que bastantes comunidades deciden no pasar dicha inspección, pese a la advertencia del administrador de la finca de su obligatoriedad».

Ni la Generalitat Valenciana ni la gran mayoría de ayuntamientos se preocupan demasiado en que esta norma se cumpla a rajatabla. Según indicó Primo, «prácticamente ningún ayuntamiento notifica a los propietarios esta obligatoriedad, y eso que bastaría con ponerse en contacto con el catastro». «La Administración debería intentar que se cumpla la ley, al menos notificando o sancionando», sentenció.

La norma, aunque no lo exige, sí faculta a los ayuntamientos para que puedan «exigir de los propietarios la exhibición de los certificados actualizados de inspección periódica de construcciones y, si descubriera que éstas no se han efectuado, podrá realizarlas de oficio a costa de los obligados».

Sin embargo, para Sendra la obligación recae en los propios dueños de inmuebles. «No es el ayuntamiento el que tiene que notificar, es una ley que hay que cumplir. Hay que sensibilizar a los propietarios porque es una cuestión social».

Además, este representante de los arquitectos advierte de que «si hay una desgracia y la ITE no está pasada, el responsable es el propietario del edificio, no el ayuntamiento. Si la ITE está pasada, la pagaría el seguro del inmueble. La Administración no tiene responsabilidad». En esta línea, resume que «la obligación del propietario de cualquier vivienda, tenga más de 50 años o no, es mantener el ornato, la seguridad y la salubridad»; mientras que con la ITE «se pretende evitar que los dueños de inmuebles, por dejación, no arreglen elementos generales».

Los propietarios, para que su edificio pueda pasar esta inspección, bien pueden llamar al Colegio de Arquitectos o al de Aparejadores para que les asigne un técnico que les haga la inspección; o bien ponerse en contacto con una empresa privada y encargarle un informe de inspección. El técnico asignado realizará una primera reunión 15 ó 20 días antes de llevar a cabo la inspección, con el objetivo que el día escogido haya alguien en todas las viviendas para facilitar el acceso. Esta primera inspección visual determina si existen patologías, y si son leves o graves. Si son leves, programará una intervención a ejecutar en los próximos meses, mientras que si son graves es necesario llevar a cabo un estudio más profundo. En el caso de que el inmueble no cuente con ningún tipo de desperfecto, el técnico elaborará un informe con una validez de cinco años. De este documento se facilitará una copia a los propietarios y otra al ayuntamiento del municipio en el que se encuentre el edificio.

En el caso de que el especialista encuentre deficiencias leves relacionadas, por ejemplo, con el mantenimiento de la fachada o la impermeabilización, elaborará un informe de deficiencias en el que se indicará un plazo de ejecución para que los propietarios acometan las obras, siempre que no haya riesgo de daños a terceros. En ese punto, los vecinos deben encargar un proyecto, acometerlo y presentar el certificado final en el ayuntamiento.

Finalmente, si los daños que presenta el inmueble son graves y pueden provocar un daño inminente, como posibles desprendimientos, se adoptan medidas preventivas, como la instalación de redes y puntales, para posteriormente llevar a cabo el programa de intervención integral.

Al respecto, el director técnico de ITEValencia.com comentó que «cuando inspeccionamos un edificio y le damos un determinado plazo a los propietarios para corregir las deficiencias de, por ejemplo, seis meses, el ayuntamiento debería inspeccionar si se han reparado las deficiencias en ese plazo o, al menos, instar a los dueños a corregirlas a la mayor brevedad posible».

La mayoría de los ayuntamientos también tienen convenios de colaboración con los colegios de arquitectos en los que se fijan unos precios para las ITE de unos 50 o 60 euros por vivienda.

 

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