Mejores zonas para invertir en viviendas de alquiler

Ya sea por elección personal o por incapacidad económica para acceder a la compra de una vivienda, cada vez son más los españoles que optan por el alquiler como alternativa residencial. Según datos de Eurostat, en 2018 España fue el tercer país europeo donde más creció el volumen del mercado del alquiler, solo por detrás de Suecia y Dinamarca. Al cierre de ese año, la población española que vivía de alquiler suponía ya un 23,7%. No obstante, nuestro país todavía se encuentra lejos de la media europea, donde las viviendas de alquiler suponen en torno al 65% del mercado inmobiliario.

A principios de año, los expertos auguraban un ejercicio de estabilización para el mercado de alquiler, en el que no se esperan fluctuaciones importantes, después de varios años encadenando importantes subidas de precio. Tras la pandemia, el comportamiento del alquiler se presume a la baja. En cualquier caso, el arrendamiento en una interesante opción para los inversores, con precios estables y una demanda creciente.

Existen muchos factores implicados en la evolución del mercado del alquiler en España, pero todos los expertos coinciden en destacar la escasez de la oferta como una de las claves principales. Esta falta de viviendas para arrendar está directamente relacionada con el aumento de los precios del alquiler en grandes metrópolis, donde la demanda supera ampliamente el parque de viviendas disponibles. Como consecuencia, la población se desplaza a la periferia, lo que convierte a estas zonas en una interesante oportunidad si estás pensando en invertir para alquilar.

Por otro lado, la renta de las familias también resulta determinante para entender el comportamiento del mercado de arrendamiento. Actualmente podemos afirmar que la capacidad económica de los hogares españoles ha experimentado una mejoría general, tras los duros años de crisis. Sin embargo, factores recientes como la crisis sanitaria y la oleada de ERTEs han contribuido a aumentar la cautela de los españoles a la hora de decidirse a alquilar una vivienda.

Durante el presente año, los expertos pronostican una moderación en los precios del mercado del alquiler, sin fluctuaciones importantes. Según pisos.com, el precio medio del alquiler cerró el pasado mes del mayo con una subida del 6,90%, algo alejada del 8,54% que se registró a finales de 2019. Así, la renta media de una vivienda en alquiler en España en el quinto mes del año fue de 992 euros mensuales para un inmueble tipo de 116 metros cuadrados.

Respecto a su comportamiento en un futuro, la mayoría de los expertos coinciden en apuntar una tendencia destacada, que hará mucho más atractivo el alquiler a ojos de los inversores. En 2020, la previsión del portal inmobiliario es que el precio de la vivienda en alquiler registre un incremento de entre el 4% y el 6%.

Según el Banco de España, en el primer trimestre de 2020 el rendimiento del alquiler quedó fijado en el 3,7%, por debajo de los valores superiores al 4% de ejercicios precedentes. La rentabilidad baja en las grandes ciudades, como Madrid y Barcelona, pero mejora en ciudades medianas, como Zaragoza, Valladolid y Sevilla. A la hora de valorar estos datos, es importante tener en cuenta que, a día de hoy, en España no existe una estadística oficial de alquileres. Para determinar su rentabilidad bruta, el Banco de España toma como referencia datos del Ministerio de Fomento y del Instituto Nacional de Estadística.

En este sentido, la discordancia en función del organismo que emita las cifras puede variar. Así, los portales inmobiliarios, que tienen en cuenta los precios de oferta pendiente de negociación entre las partes, elevan esta rentabilidad algo más. Por ejemplo, pisos.com asegura que la rentabilidad bruta del alquiler en España en el primer trimestre de 2010 fue del 5,78%.

Con este panorama, surge la pregunta de cuáles son las zonas más rentables para invertir en vivienda de alquiler durante este año. El informe mensual de alquiler de pisos.com indica que las regiones más caras para vivir de alquiler en mayo de 2020 fueron Madrid (1.669 €/mes), Baleares (1.432 €/mes) y Cataluña (1.305 €/mes), mientras que las rentas más económicas se registraron en Extremadura (451 €/mes), Castilla-La Mancha (578 €/mes) y Galicia (603 €/mes).

Sin embargo, que la mensualidad sea alta o baja no es directamente proporcional a la rentabilidad. Hay que considerar que, si una zona tiene alquileres caros, también tendrá precios de venta abultados, y esto merma la rentabilidad. No obstante, se tratará de áreas consolidadas donde el inversor podría reducir a tener más margen a cambio de tener el inquilino asegurado. En este sentido, el listado de autonomías con mayor rentabilidad bruta del alquiler va del 6,68% de Aragón al 3,38% de Baleares. Cataluña y Madrid ocupan cuarto y quinto puesto con rentabilidades del 6,14% y el 6,13%, respectivamente.

A nivel de capitales, Murcia fue la más rentable con un porcentaje del 6,19%, mientras que Donostia-San Sebastián (3,44%) se colocó a la cola. Barcelona y Madrid ocupan el décimo y decimotercer puesto, respectivamente, con una rentabilidad de alrededor del 5%. Más allá de estos datos, es importante reseñar que, en ciudades como Madrid o Barcelona, existen importantes diferencias en cuanto a rentabilidad dependiendo del distrito, con grandes oportunidades para los inversores.