Los centros comerciales han experimentado un crecimiento inusitado en España en los últimos quince años. Han multiplicado por seis su superficie en alquiler, hasta los más de once millones de metros cuadrados del final de 2005, y en el último quinquenio crecen a un ritmo superior a los seiscientos mil metros cuadrados anuales.

Está claro que los centros comerciales se han convertido en un producto inmobiliario de primera magnitud, pero sobre todo han transformado los hábitos sociales y comerciales españoles. Se han incorporado a los hábitos de vida, hasta el punto de que la evolución de los centros guarda un paralelismo casi absoluto con la evolución del empleo, de los niveles de renta y del consumo privado.

Ese soporte sociológico les ha permitido evolucionar con mucha mayor solidez en unos años de atonía para el conjunto del sector inmobiliario terciario. Muchos inversores internacionales han reparado en ese suplemento de estabilidad, y las operaciones de inversión en centros comerciales han crecido significativamente, y no lo han hecho más por la falta de producto de calidad en venta.

En 2005 se invirtieron 1.670 millones de euros en compras de centros comerciales, la quinta cifra más alta de toda Europa ese año, y desde 2000 la cifra global de inversiones asciende a 5.752 millones de euros, sólo por detrás de Reino Unido e Italia.

La primera consecuencia de esa fiebre inversora ha sido el descenso de las rentabilidades iniciales (el porcentaje de la inversión que el comprador obtiene el primer año por los alquileres del centro adquirido), que han descendido del 7% en 2000 al 5,75% en 2005.

Todas las variables resumidas hasta aquí certifican que el mercado de centros comerciales ha alcanzado la madurez en España, y en buena lógica a partir de ese punto debería de pasarse de lo cuantitativo a lo cualitativo. Cada vez habrá menos margen para crecer en metros cuadrados nuevos, y la clave estará en cómo se gestionan los metros cuadrados existentes.

Aun así, la posible saturación de la oferta en determinadas zonas debe ponerse en contexto con su demanda correspondiente, y sobre todo con un hecho tan decisivo a medio plazo como son los cambios de consumo que empiezan a apreciarse por todo el país. Si nos atenemos a los datos de un estudio de Caixa Catalunya, en la pasada década el consumo en alimentación y bebidas no alcohólicas descendió un promedio del 6%. Descendieron también los gastos en vestido y calzado y en equipamiento del hogar. A la inversa, crecieron los gastos en publicaciones, comunicaciones y ocio.

Si cruzamos los datos de Caixa Catalunya con los que Eurostat proporciona a nivel europeo, resulta que en España todavía destinamos un 16% del consumo a alimentos y bebidas no alcohólicas, mientras que el Reino Unido, por ejemplo, destina a esa partida casi siete puntos porcentuales menos. Y en ocio y cultura gastamos el 8,4% del presupuesto de consumo, mientras que en Reino Unido se eleva hasta el 12,6%.

En definitiva, el aumento del nivel de vida en España está cambiando los hábitos de consumo, y lo va a hacer todavía con más intensidad en los próximos años.

Llegamos a una nueva época en la que la oferta comercial va a adaptarse a los cambios del consumo, en la que probablemente se explorarán alternativas rentables a la actual oferta de ocio, en la que se completarán las oportunidades de promoción y de inversión y en la que se multiplicarán las oportunidades de inversión en los centros antiguos, a través de ampliaciones, renovaciones o entrada de nuevos agentes.