Los propietarios de inmuebles en alquiler pueden beneficiarse de las distintas formas de tributación que van desde una reducción del 100% en renta para determinados alquileres, a la bonificación del 85% en el Impuesto sobre Sociedades para el régimen especial de arrendamiento de viviendas. Este año de cambios en la tributación de ambos impuestos ofrece interesantes opciones para nuestra planificación fiscal.La tributación de los alquileres de viviendas presenta distintas opciones de tributación, sobretodo con las recientes reformas en el IRPF e Impuesto sobre Sociedades. Esto nos puede ayudar a planificar nuestra renta del próximo año. Adicionalmente la desaparición del régimen especial de las sociedades patrimoniales puede llevar a los propietarios de estas sociedades a tributar a un tipo del 25 o 30% cuando el alquiler de viviendas en estas sociedades podía tributar al 20%. La reforma del IRPF y el nuevo reglamento mejora en algo la tributación, principalmente en el caso de pérdidas, que a partir de ahora podemos compensar en años próximos.
En el IRPF tienen la consideración de rendimientos del capital inmobiliario todos los que se deriven del arrendamiento o de la constitución o cesión de derechos o facultades de uso o disfrute sobre aquéllos, cualquiera que sea su denominación o naturaleza. Se computará como rendimiento íntegro el importe que por todos los conceptos se reciba del adquirente, cesionario, arrendatario o subarrendatario, incluido, en su caso, el correspondiente a todos aquellos bienes cedidos con el inmueble y excluido el Impuesto sobre el Valor Añadido .
Gastos deducibles
Para la determinación del rendimiento neto, se deducirán de los rendimientos íntegros los gastos siguientes:
a) Los intereses de los préstamos utilizados en la compra o mejora, y demás gastos de financiación. También los tributos y recargos no estatales, así como las tasas y recargos estatales, excepto las sanciones; los saldos de dudoso cobro en las condiciones que se fijan por el reglamento, los gastos por servicios personales; y los gastos de reparación y conservación.
b) La amortización del inmueble será deducible como gasto en el porcentaje del 3% aplicado sobre el mayor de los siguientes valores: el coste de adquisición satisfecho o el valor catastral, sin incluir el valor del suelo.
No obstante, el importe máximo deducible por la totalidad de los gastos no podrá exceder de la cuantía de los rendimientos íntegros. Esta limitación ha cambiado para la campaña de renta del próximo año.
Reducciones
En el caso de alquiler de viviendas, el rendimiento neto por el que tributamos, se reducirá en un 50%. Si los rendimientos netos tienen un período de generación superior a dos años, así como los que se califican como obtenidos de forma notoriamente irregular en el tiempo, se reducirán en un 40 por ciento. Cuando el inquilino sea el cónyuge o un pariente, incluidos los afines, hasta el tercer grado (sobrinos) el rendimiento neto total no podrá ser inferior al 2% del valor catastral.
Persona física o empresa
El arrendamiento de inmuebles es una actividad que se puede realizar de diversas formas: como persona física, persona física empresaria, sociedad en régimen general o sociedad dedicada al arrendamiento de viviendas. Cada una de estas formas tiene un tratamiento fiscal distinto (en el IRPF, el Impuesto de Sociedades y el del Patrimonio, sobre todo) y, por lo tanto, según sean las características del arrendador, puede estudiarse cuál es la que más rebaja su factura fiscal. Por otra parte, la exención sobre el Impuesto del Patrimonio puede favorecer la reducción en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, bonificado de una manera importante desde este año 2007, y con ello preparar el plan de sucesión del negocio familiar.
El Impuesto sobre el Patrimonio, el IRPF y el de Sociedades, son los tres impuestos que el propietario considerará principalmente a la hora de decidir qué forma jurídica le da a su negocio. Si carece de una estructura económica, las alternativas se van a reducir. Si por el contrario cuenta con los medios necesarios, participa activamente en el negocio y existe una voluntad de continuidad y crecimiento, el poder elegir una fórmula societaria le permitiría de entrada rebajar sus impuestos de un tipo progresivo en IRPF que puede alcanzar el 43%, hasta el 25 o 30% que constituyen los tipos del Impuesto sobre Sociedades. Por otra parte, las empresas tienen mayores posibilidades para acreditar gastos deducibles. Otra cuestión a considerar son las expectativas de ventas de los inmuebles, ya que el tratamiento de estas ventas es distinto en las sociedades que en las personas físicas.
Sociedades dedicadas al arrendamiento de vivienda
Pueden acogerse a este régimen con una bonificación del 85% en el impuesto, las sociedades que tengan como actividad económica principal el arrendamiento de viviendas situadas en territorio español que hayan construido, promovido o adquirido. Dicha actividad será compatible con la realización de otras actividades complementarias, y con la transmisión de los inmuebles arrendados una vez transcurrido el período mínimo de mantenimiento.
El concepto de arrendamiento de vivienda se toma del establecido en la Ley de Arrendamientos Urbanos, siempre que se cumplan los requisitos y condiciones establecidos en dicha Ley para los contratos de arrendamiento de viviendas.
En la propia Ley se asimilan a viviendas el mobiliario, los trasteros, las plazas de garaje con el máximo de dos, y cualesquiera otras dependencias, espacios arrendados o servicios cedidos como accesorios de la finca por el mismo arrendador, excluidos los locales de negocio, siempre que unos y otros se arrienden conjuntamente con la vivienda.
Este régimen de alquiler permite igualmente una rebaja en el IVA del 7 al 4% por la compra de las viviendas.
Impuesto sobre el Patrimonio
Para poder tomar la exención en el Impuesto sobre el Patrimonio de los inmuebles, dos son las posibles alternativas. Se trata de la persona física empresaria y de la sociedad, puesto que ambas, si cumplen determinados requisitos en cuanto a la composición de su activo, pueden conseguir la exención en el Impuesto del Patrimonio y, también, una reducción del 95% en la base del Impuesto de Sucesiones y Donaciones.
Las condiciones para que el socio, en caso de tratarse de una sociedad, disfrute de estas ventajas son poseer, individualmente, el 15% como mínimo del capital social o, conjuntamente con parientes hasta el segundo grado, el 20%. Además, bien el sujeto pasivo o bien un familiar que también sea socio debe ejercer funciones de dirección y percibir por ello más del 50% de la totalidad de sus rendimientos. En el caso de tratarse de una persona física, conseguirá estas bonificaciones fiscales cuando ejerza la actividad arrendaticia de forma empresarial y, además, constituya su principal fuente de renta.
