El mercado de vivienda recupera el nivel precrisis aunque sigue lejos de la burbuja

Una promoción de viviendas en pleno proceso de construcción. / :: a. gómez

La compraventa de inmuebles sube un 14,6% en España hasta niveles de 2008, con la Comunitat a la cabeza en número de operaciones

J. A. BRAVO/ R. E.Madrid

El sector inmobiliario vive, sin duda, «un buen momento». Y no es solo que coincidan en ello los principales actores del sector, sino que la propia estadística oficial acaba de confirmarlo. Los últimos datos del INE, publicados ayer, revelaron que el mercado de la vivienda prácticamente ha recuperado ya los niveles anteriores a la última crisis económico-financiera, si bien no de la burbuja.

De hecho, de no ser por el efecto de la crisis política en Cataluña seguramente los habría alcanzado ya. En concreto, durante 2017 se vendieron 464.423 viviendas, el mayor volumen desde 2008, el año en que reventó el globo que venía viviendo el sector al registrarse 270.000 operaciones menos que el ejercicio anterior y terminar con 552.100.

En el caso de la Comunitat Valenciana, el alza fue del 18,1 % en 2017, con un total de 68.512, siendo esta autonomía la que registró el mayor número de transmisiones por cada 100.000 habitantes, con 1.753. Solo en diciembre, el número de compraventas de viviendas aumentó el 25,5 % y alcanzó las 4.980 operaciones, y ese mes la valenciana volvió a ser la comunidad con más transmisiones por cada 100.000 habitantes, con 127.

En cualquier caso, como destacan los analistas de los principales sitios web inmobiliarios, aún se está lejos de los niveles de aquella bonanza de alto riesgo. En 2007, por ejemplo, cambiaron de manos 835.000, mientras que en 2006 y 2005, sus años récord, se superaron las 900.000. «Esto no quiere decir que debamos volver a aquellas cifras -matiza Beatriz Toribio, directora de estudios de Fotocasa-, pero son datos que prueban que aunque los incrementos son muy altos el nivel de actividad aún es bajo». Un aumento en el ritmo de compraventas que en 2017 llegó al 14,6%, su tasa más alta en trece años.

«Elevado riesgo» de crédito en el ‘ladrillo’

El riesgo de crédito en la construcción se encuentra en niveles «elevados» en el mercado global. Así se destaca en el último informe de la compañía Crédito y Caución, especializada en seguros de este tipo ante posibles impagos, donde se advierte de que este problema se ha acrecentado por las quiebras «repentinas» de importantes constructoras en Europa. En España, y pese a la recuperación del ‘ladrillo’, su principal problema es el «alto apalancamiento» que aún sufre el sector.

Y es que hay que remontarse hasta 2005 para encontrar un crecimiento mayor. De hecho, la subida de casi el 6% que se produjo en 2006 fue la última antes de encadenar una serie de caídas durante siete años, solo rota puntualmente por un ascenso leve en 2010. El último descenso, ya muy moderado (-1,9%) fue en 2013, aunque los ejercicios anteriores fueron de dos dígitos: -11,5% en 2012, -18,1% en 2011, -25,1% en 2009, -28,8% en 2008 y -13,9% en 2007.

Los últimos cuatro ejercicios han sido de recuperación sostenida para el ‘ladrillo’: un 2% en 2014 e incrementos de dos cifras los tres siguientes (11,5% en 2015, 14% en 2016 y 14,6% en 2017). El resultado es que ahora se comercializan un 48,5% más de casas que en 2013, aunque ocho de cada diez (82,1%) son de segunda mano, el verdadero motor del mercado de la vivienda en estos años.

En ello, no obstante, también ha pesado que el volumen de inmuebles nuevos no vendidos, es decir, el ‘stock’ que ronda el medio millón de unidades, pasa a calificarse de usado cuando transcurren dos años. En cualquier caso, la comercialización de viviendas a estrenar creció en 2017 casi cinco puntos menos que las de segunda mano (10,8% frente a 15,4%).

En cualquier caso, algo está cambiando en el mercado de obra nueva porque sus compraventas no aumentaban desde 2010 -lo hicieron solo un punto y fue su única alza en toda una década- e incluso en 2015 llegó a caer un 34,5%. Eso sí, su volumen todavía es cuatro veces y media más bajo que el del mercado de segunda mano: solo 83.260 unidades en 2017 frente a 381.163 casas ya usadas.

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