Cómo van a cambiar las hipotecas en España: de variable a fija, cláusulas suelo, dación en pago...

Firma de una hipoteca.
Firma de una hipoteca. / Irene Marsilla

A la vuelta del verano, el Ministerio de Economía tiene previsto llevar a Consejo de Ministros, y posteriormente ante el Congreso, la reforma de la actual ley hipotecaria con la que el Ejecutivo quiere introducir algunas cláusulas para que el proceso de formalización de estos préstamos sea más transparente

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 A la vuelta del verano, el Ministerio de Economía tiene previsto llevar a Consejo de Ministros, y posteriormente ante el Congreso, la reforma de la actual ley hipotecaria con la que el Ejecutivo quiere introducir algunas cláusulas para que el proceso de formalización de estos préstamos sea más transparente y, así, evitar conflictos como los que durante los últimos años han afectado a miles de ciudadanos con sus bancos, como las cláusulas suelo.     

Lo que hará el Gobierno será trasponer una directiva comunitaria que lleva en vigor desde 2014 y con la que se va a reforzar la negociación entre cliente y entidad financiera, para que no quede el más mínimo resquicio de cara al futuro que pueda suponer el inicio de un conflicto judicial. Aquí tienes algunas de las novedades que habrá en la ley:

1. Cambio de tipo de interés variable a fijo

Las hipotecas a tipo de interés fijo ya son casi la mitad de las nuevas que se contratan, lo que ha hecho que el Gobierno se incline por abaratar la conversión de las actuales hipotecas de tipo variable en fijo. La idea del Ministerio de Economía es eliminar las comisiones de cancelación y reducir los costes de escritura y registro para que el cliente pueda cambiarse a otra entidad que le ofrezca el tipo fijo. No obstante, la banca recuerda que este sale más caro porque las entidades tienen que cubrirse del riesgo de variación de tipos a largo plazo.

El cambio se hará eliminando la comisión por subrogación que la banca cobra cuando un cliente encuentre una oferta más atractiva en otra entidad, siempre que lo haga a partir del tercer año de vida de su hipoteca; o limitando esta tasa al 0,25% del capital, si el hipotecado quiere elegir un préstamo fijo en otro banco durante los 36 primeros meses de vida de su crédito inmobiliario. Además, en este sentido, se aplicará una reducción de los aranceles notariales y registrarles del 90% -frente a la bonificación actual del 70%-, para facilitar el cambio de modelo de préstamo al tipo fijo. En lo que se refiere a la novación -cuando se modifican las condiciones de un crédito sin cambiar de banco-, esta se puede realizar mediante un contrato anexo a la escritura, sin necesidad de aplicar ningún coste, según apuntan fuentes ministeriales.

2. El papel de los notarios

Los notarios quieren «prestar una completa disposición en la fase preliminar», según explica el presidente del Consejo General del Notariado, José Ángel Martínez Sanchiz. «Hasta ahora habíamos presenciado cómo la contratación era masiva, en serie, con condiciones estándares», explica. Pero a la vista de los «fallos en el sistema», el futuro demandará «una máxima transparencia para que la contratación sea más justa y eficaz». El ministro Luis de Guindos ya ha anticipado que el texto conseguirá «que el notario no solo dé fe el día de la firma de la hipoteca, sino que ayude al consumidor a saber qué firma». Se establecerá un régimen sancionador para los notarios, fruto de sus nuevas responsabilidades. Para comprobar que el cliente ha recibido y entendido esta información a la hora de la firma de la compra, el cliente deberá escribir de su puño y letra que acepta y comprende el contenido de una ficha de advertencia estandarizada donde se ponga de manifiesto la existencia de determinadas cláusulas.

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3. Copia del contrato

Antes de la firma ante notario, la práctica habitual de que el cliente no tenga copia alguna del contrato de la hipoteca hasta el mismo momento de la firma ante el notario pasará a la historia. La directiva europea, que es la norma inspiradora de la ley española, obliga a la entidad financiera a facilitar al cliente todas las ofertas existentes en el mercado, haciéndole llegar al mismo tiempo una copia del contrato antes de la firma y garantizándole un plazo de reflexión de siete días tras esta para que pueda retractarse.

4. Dación en pago

Para evitar situaciones agónicas por las que han pasado muchas familias durante la crisis al no poder asumir las cuotas hipotecarias, el Gobierno pretende cambiar la cláusula de vencimiento anticipado, con la que se da por vencido el préstamo cuando hay morosidad de por medio.

Aunque la ley no incorporará la posibilidad de aplicar la dación en pago, sí se flexibiliza el sistema por el que el banco puede ejecutar una vivienda si su titular deja de pagar la hipoteca. Hasta ahora, la entidad podía actuar con tres mensualidades no cobradas. A partir de ahora, se establece un límite de dinero impagado, tal y como adelantó De Guindos en marzo, con estas cifras: si el importe del impago supera el 2% del capital concedido, podrá aplicar el vencimiento anticipado del préstamo y, por tanto, la ejecución; si el impago se registra en la segunda mitad de vida de la hipoteca, ese porcentaje se eleva al 4% del capital. En el primer caso, habrá un límite de nueve meses impagados; y en el segundo, de hasta un año. Esta medida afectará a todos los créditos hipotecarios, independientemente de que ya se encuentren formalizados cuando se materialice la ley.

5. Cláusulas suelo y cláusulas ilegales

Economía también ha anticipado que la normativa incluirá una lista con todas aquellas cláusulas que no son legales.

6. Amortización anticipada

La amortización anticipada de la hipoteca era un gran problema para los clientes, ya que el que hasta ahora lo hacía era penalizado por la entidad, al ser en parte un incumplimiento del contrato de la hipoteca en cuanto a plazos se refiere. La nueva directiva europea impone eliminar estos recargos por amortización.

Si el hipotecado quiere amortizar anticipadamente su préstamo podrá hacerlo con unas condiciones más flexibles. Si se trata de una hipoteca a tipo fijo, habrá una comisión máxima del 4%, si se hace en los tres primeros años de vida; y del 3%, en el resto de los casos. Para las hipotecas variable, la comisión máxima será del 0,5% para los tres primeros años; un 0,25% entre el tercer y quinto año; y no habrá comisión por reembolso anticipado a partir de ese momento. Esta medida solo afectará a los préstamos que entren en vigor cuando se apruebe la ley.

7. Fin de la venta cruzada

La norma pone fin también a la llamada venta cruzada, impidiendo que las entidades bancarias condicionen la concesión de una hipoteca a la adquisición de productos paralelos como seguros de hogar, fondos de pensiones o tarjetas de crédito, práctica muy habitual hasta ahora en España a la hora de contratar un préstamo hipotecario.

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